2025年4月的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出戲劇性分化：全國(guó)百城新建住宅均價(jià)環(huán)比微漲0.14%的同時(shí)，二手住宅價(jià)格卻環(huán)比下探0.69%。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月新房?jī)r(jià)格同比上漲2.5%，而二手房同比跌幅達(dá)7.23%。這種"新盤(pán)熱、二手冷"的格局，折射出中國(guó)樓市正在經(jīng)歷價(jià)值體系重構(gòu)的新篇章。
一線城市及強(qiáng)二線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.37%，而三四線城市依然延續(xù)0.11%的環(huán)比跌幅
據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，一線城市及強(qiáng)二線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.37%，而三四線城市依然延續(xù)0.11%的環(huán)比跌幅。
那么，樓市出現(xiàn)這樣的變局，有何不為人知的真相呢？我認(rèn)為主要還是核心城市通過(guò)樓市產(chǎn)品升級(jí)重塑價(jià)值邏輯造成今日局面。
上海前灘板塊新推項(xiàng)目配置全屋智能系統(tǒng)，杭州未來(lái)科技城低密洋房項(xiàng)目容積率降至1.2以下。與之形成反差的是，南京、成都等地二手房掛牌量激增20%，房齡超15年的老舊小區(qū)降價(jià)房源占比達(dá)63%。某房產(chǎn)平臺(tái)監(jiān)測(cè)顯示，帶看量排名前10%的二手樓盤(pán)均配備人車(chē)分流、電梯入戶等改善型配置。老破小且配套未更新的房子現(xiàn)在以及未來(lái)只能是被“嫌棄”的對(duì)象。
政策反復(fù)調(diào)控的同時(shí)，精準(zhǔn)性顯得更重要
其次，政策反復(fù)調(diào)控的同時(shí)，精準(zhǔn)性顯得更重要。核心城市政策設(shè)計(jì)更新頻率快且要求高。
在"加大高品質(zhì)住房供給"政策導(dǎo)向下，上海將內(nèi)環(huán)內(nèi)土地出讓與城市更新綁定，要求新建項(xiàng)目必須包含適老化設(shè)計(jì)；杭州對(duì)開(kāi)發(fā)綠色建筑的房企給予容積率獎(jiǎng)勵(lì)。而二手房市場(chǎng)方面，武漢、鄭州等城市取消限售后，單月新增掛牌量驟增50%，但成交周期仍維持在8個(gè)月以上。
最后，如今樓市市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的代際偏好分化，不同年齡段對(duì)居住選擇差異大。
貝殼研究院調(diào)查顯示，85后購(gòu)房者中62%愿為科技住宅支付10%以上溢價(jià)，00后群體對(duì)老舊小區(qū)的排斥率高達(dá)78%。某二線城市改善型項(xiàng)目監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，配置恒溫泳池的戶型去化速度比基礎(chǔ)戶型快40%，但同區(qū)域剛需項(xiàng)目去化周期已延長(zhǎng)至18個(gè)月。
面對(duì)持續(xù)擴(kuò)大的新房與二手房之間的價(jià)差，我認(rèn)為市場(chǎng)也并非完全沒(méi)有機(jī)遇
至此，面對(duì)持續(xù)擴(kuò)大的新房與二手房之間的價(jià)差，我認(rèn)為市場(chǎng)也并非完全沒(méi)有機(jī)遇。但是買(mǎi)房?jī)?yōu)先以這三點(diǎn)作為參考：
NO1. 核心城市優(yōu)質(zhì)改善盤(pán)仍具抗跌性，但需警惕部分項(xiàng)目過(guò)度包裝科技概念的問(wèn)題。
NO2. 北京、深圳等城市二手學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格跌幅收窄至0.3%-0.5%，出現(xiàn)窗口期，入手時(shí)機(jī)成熟。
NO3. 廣州、長(zhǎng)沙等地政府收儲(chǔ)存量商品房超200萬(wàn)㎡，部分三四線現(xiàn)房出現(xiàn)政策底。未來(lái)新房房?jī)r(jià)上漲優(yōu)勢(shì)比二手房高。